Khi thị trường bất động sản giao dịch chậm hơn, người bán thường có xu hướng chờ đợi. Người mua lại bắt đầu đặt câu hỏi: liệu đây có phải thời điểm thích hợp để xuống tiền?

Câu trả lời không nằm hoàn toàn ở việc giá đang tăng hay giảm. Nó phụ thuộc vào lý do thị trường chậm lại, sức khỏe tài chính của người mua và chất lượng của tài sản đang được cân nhắc.

Trong đầu tư, thị trường chậm không đồng nghĩa với thị trường rẻ. Nhưng đó có thể là giai đoạn người mua có thêm thời gian để kiểm tra thông tin và thương lượng những điều kiện phù hợp hơn.

Thị trường chậm lại không có nghĩa mọi tài sản đều giảm giá

Bất động sản là một thị trường phân hóa. Căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, đất nền tại khu vực đang phát triển, nhà cho thuê và bất động sản nghỉ dưỡng có thể phản ứng rất khác nhau trước cùng một biến động kinh tế.

Một tài sản có nhu cầu sử dụng rõ ràng, pháp lý đầy đủ và mức giá phù hợp có thể giữ được sức hấp dẫn. Ngược lại, tài sản được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn khi dòng tiền đầu cơ suy yếu.

Vì vậy, không nên đánh giá toàn bộ thị trường chỉ từ một vài tin rao giảm giá hoặc một nhóm dự án đang được quan tâm.

Người có tiền mặt đang sở hữu lợi thế gì?

Lợi thế đầu tiên là khả năng chủ động. Người mua không chịu áp lực trả nợ hằng tháng ở mức cao có thể dành thời gian kiểm tra tài sản, so sánh các lựa chọn và từ chối một thương vụ không phù hợp.

Lợi thế thứ hai là khả năng thương lượng. Với những người bán cần thu hồi vốn, thanh toán rõ ràng và tiến độ giao dịch đáng tin cậy có thể là yếu tố quan trọng bên cạnh giá mua.

Tuy nhiên, tiền mặt không tự động tạo ra lợi nhuận. Nếu mua một tài sản có pháp lý chưa rõ, thanh khoản yếu hoặc mức giá vẫn cao hơn giá trị sử dụng, việc không vay ngân hàng cũng không loại bỏ được rủi ro.

Bốn tín hiệu cần kiểm tra trước khi xuống tiền

1. Giao dịch thực tế:

Có bao nhiêu giao dịch hoàn tất ở mức giá tương đương? Giá rao bán không thể thay thế dữ liệu giao dịch đã được xác minh.

2. Nguồn cung cạnh tranh:

Khu vực có nhiều sản phẩm tương tự đang được chào bán hay không? Nguồn cung lớn có thể ảnh hưởng đến khả năng bán lại hoặc cho thuê.

3. Nhu cầu sử dụng:

Tài sản phục vụ nhu cầu ở thực, kinh doanh hay cho thuê? Nhu cầu càng rõ ràng, nhà đầu tư càng có cơ sở để đánh giá giá trị sử dụng.

4. Khả năng chịu đựng tài chính:

 Nếu thị trường không phục hồi trong 12–24 tháng, người mua có thể tiếp tục nắm giữ tài sản mà không phải bán trong thế bị động hay không?

Cơ hội tốt không nhất thiết xuất hiện ở mức giá thấp nhất

Một tài sản giảm giá sâu nhưng khó chuyển nhượng có thể kém hấp dẫn hơn một tài sản có mức giá hợp lý, nhu cầu ổn định và hồ sơ pháp lý minh bạch.

Ngược lại, một sản phẩm được quảng bá là khan hiếm không có nghĩa người mua phải quyết định nhanh. Sự khan hiếm chỉ có ý nghĩa khi đi cùng nhu cầu thực và mức giá có thể giải thích được.

Theo tôi, người mua nên chuẩn bị danh sách tiêu chí trước khi tìm kiếm tài sản. Khi xuất hiện cơ hội phù hợp, họ có thể đánh giá nhanh hơn mà không phải đánh đổi sự thận trọng.

Thị trường chậm lại có thể tạo ra cơ hội cho người có tiền mặt. Nhưng lợi thế thực sự không nằm ở việc có tiền sẵn, mà ở khả năng kiên nhẫn, kiểm chứng thông tin và chỉ mua khi các điều kiện phù hợp.

Nguyễn Mạnh Hùng