Một bất động sản có thể được giới thiệu bằng nhiều lợi thế: vị trí đẹp, tiện ích đồng bộ, hạ tầng tương lai hoặc tiềm năng tăng giá. Nhưng khi đặt tiền vào một thương vụ, nhà đầu tư cần đi xa hơn những lời mô tả đó.
Điều quan trọng là tài sản sẽ tiêu tốn bao nhiêu vốn, tạo ra bao nhiêu thu nhập và khiến người sở hữu đối mặt với những rủi ro nào.
Tách biệt lợi nhuận kỳ vọng và dòng tiền thực tế
Giả sử một căn hộ có giá mua 3 tỷ đồng, tiền thuê dự kiến 12 triệu đồng mỗi tháng.
Doanh thu thuê trong một năm, nếu căn hộ luôn có khách, là 144 triệu đồng. Tỷ suất thuê gộp tương đương 4,8% một năm so với giá mua.
Tuy nhiên, đây chưa phải lợi suất ròng. Nhà đầu tư còn phải tính thời gian trống phòng, bảo trì, phí quản lý, thuế nếu phát sinh và các chi phí khác. Nếu sử dụng vốn vay, tiền lãi và lịch trả nợ tiếp tục ảnh hưởng đến dòng tiền.
Ví dụ này chỉ nhằm minh họa phương pháp tính, không phải mức lợi suất đại diện cho thị trường.
Năm lớp cần kiểm tra trong một thương vụ
1. Tổng vốn đầu tư
Ngoài giá mua, hãy tính chi phí giao dịch, hoàn thiện, sửa chữa và khoản dự phòng cần thiết.
2. Nguồn thu có cơ sở
Đối chiếu giá thuê với những tài sản tương đương và khả năng có khách thuê thực tế. Không nên lấy mức thuê quảng cáo cao nhất làm giả định mặc định.
3. Chi phí vận hành
Lập danh sách các khoản chi phí định kỳ và bất thường. Một tài sản càng khó dự báo chi phí thì biên an toàn tài chính càng cần được chú ý.
4. Kịch bản bất lợi
Điều gì xảy ra nếu tài sản trống khách vài tháng, lãi suất thay đổi hoặc việc bán lại mất nhiều thời gian hơn dự kiến?
5. Phương án thoát vốn
Nhà đầu tư cần xác định từ đầu điều kiện nào khiến mình giữ tài sản, tái cơ cấu hoặc bán. Không nên đợi đến khi áp lực tài chính xuất hiện mới bắt đầu tìm người mua.
Đòn bẩy làm tăng cả cơ hội lẫn áp lực
Vay vốn có thể giúp nhà đầu tư tiếp cận tài sản lớn hơn, nhưng cũng làm giảm khả năng chịu đựng khi thu nhập không đạt kế hoạch.
Một thương vụ chỉ có vẻ hấp dẫn khi giá tăng chưa chắc đã phù hợp với người cần dòng tiền ổn định. Ngược lại, tài sản có mức tăng giá kỳ vọng vừa phải nhưng tạo ra thu nhập hợp lý và có tính thanh khoản tốt có thể phù hợp hơn với một số nhà đầu tư.
Kết luận
Tôi cho rằng trước khi hỏi bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu, hãy yêu cầu thương vụ trả lời ba câu hỏi: vốn sẽ nằm ở đó trong bao lâu, dòng tiền có đủ sức chịu đựng biến động và nếu kế hoạch không diễn ra như dự kiến thì mình có lựa chọn nào?
Một thương vụ tốt không nhất thiết là thương vụ có lợi nhuận kỳ vọng cao nhất. Đó là thương vụ mà nhà đầu tư hiểu rõ mình đang đánh đổi điều gì.
Nguyễn Mạnh Hùng
